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国泰海通砂之船商业REIT于2026年6月18日在上交所正式挂牌上市。上市首日盘中涨幅一度超过21%，收盘较发行价上涨11.08%，成交额5.88亿元，在首批商业不动产REITs中领涨，显示市场对优质奥莱资产的认可度较高。

一份研报观点认为，该产品核心价值来自优质单体资产、成熟奥莱运营体系、较强现金流验证以及首批商业不动产REIT制度红利的四重叠加。研报指出，奥特莱斯行业正迎来战略性机遇，政策暖风频吹推动消费场景升级，行业集中度较高，头部企业竞争优势显著，且商业模式利润空间大、抗周期能力强，符合当前消费环境特征。

研报认为，砂之船商管集团深耕奥莱赛道十八年，管理资产总建筑面积达241.61万平方米，拥有18个在营项目和2个在建项目，已有多个项目稳定运营超过7年。底层资产西安砂之船奥特莱斯交通便捷，是当地唯一与地铁无缝接驳的项目，近年来销售额、收入和坪效同步增长，租约结构均衡，未来调改有望带来额外贡献。

数据显示，基金2026年度和2027年度预测可供分配金额分别为2.75亿元和2.92亿元，现金分派率分别达到5.46%和5.80%。当前P/NAV为1.17倍、P/FFO为23.62倍，处于已上市同类产品中段区间。研报认为，作为西北超级奥莱龙头，该REIT资产质量优、经营数据扎实、平台赋能明确，有望引领消费基础设施REITs新潮流，为投资者提供稳定且具有吸引力的现金回报。

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