是土地房企生存发展的重要“储备粮草”。目前，一方面，由于新的市场形势下资金的压力和去杠杆的压力，房企在三四线城市投资越来越谨慎;另一方面，在市场低迷和集中供地的催化下，房企更倾向于在利润高、抗风险能力强的核心一二线城市储备土地。

三线土地成交规模同比下降21%，百强投资占比降至低点。

2021年以来，三四线城市土地成交规模不断下降。从市场和企业层面可以看出，当前三四线城市都面临着房企逐渐调整投资重心的局面。市场不景气，库存高企，需求透支严重或是主因，而资金压力加快了房企退出的步伐。

在上一轮房地产上涨周期中，受棚改货币化安置、政策宽松等因素刺激，三四线城市出现了热潮，尤其是强三线城市。三线城市的土地是私房和企业布局的重点，也成为土地市场的中坚力量。

克而瑞的数据显示，2017-2021年期间，尽管市场热度下降，但三四线城市成交面积占全国土地成交面积的75%以上。

随着政策和市场的变化，三四线城市土地热度急转直下:从成交建筑面积来看，2020年之前，三四线土地成交规模保持正增长，2017年和2018年出现土地出让高峰，但2021年迎来发展拐点，成交建筑面积仅为17.49亿平方米，增速首次为负，同比下降21%，成交

不少房企在2017、2018年的三四线市场浪潮中踩准了市场节奏，收获颇丰。

克而瑞的数据显示，2018年，百强房企在三四线城市的拿地面积占比接近60%。对比2018年新拿地单位价值和2018年销售均价，50%的房源单位价值比销售均价下降，证明即使三四线城市热度在下降，但仍有一半房源投资在下沉。

2018年四季度以来，棚改的衰退效应逐渐显现，部分三四线市场明显降温。房企开始收缩在低级别城市的投资，逐步回归二线城市。

数据显示，2018年第四季度，典型房企在二线城市投资拿地的比例已经与三四线城市基本持平。此后三年，三四线占比下降至50%左右，较2017年下降近8个百分点。

2021年，三四线城市土地市场“先热后冷”。上半年土地市场平均溢价率保持在20%左右，高于2020年。但下半年土地平均溢价率降至8%，四季度仅为4%，创历史新低。

三线城市土地市场持续下探至2022年。土地平均溢价率仅为3.6%，环比下降0.8个百分点，同比下降更为突出，达到14.4个百分点。

截至2022年5月底，投资策略极其谨慎的百强房企，84%的投资集中在重点22个城市，22个城市以外的城市占比仅为16%，多在佛山、常州、东莞等发达城市群的热点三四线城市。

长三角、珠三角的三四线楼市更有吸引力。

自2021年三四线楼市投资退潮以来，百强房企纷纷打出“差别牌”，在长三角、珠三角部分热点三四线城市重仓布局。

2018年以来，房企在长三角的投资占比持续提升。2021年，长三角地区土地投资占比达到62%，比2020年提高9个百分点，比2018年大幅提高15个百分点。

此外，百强房企在珠三角地区的投资占比一直稳定在25%左右，变化不大;但中西部和环渤海地区三四线投资占比持续下降。

城市层面，连续四年占据房地产百强企业三四线投资额TOP10榜单的城市有7个，包括温州、佛山、南通、嘉兴、徐州、无锡、常州，大部分是长三角地区的热点城市，而佛山位于珠三角地区。可见，三四线城市的区位以及与周边核心城市的关联度是吸引房企投资的重要因素。

关键词： 棚改货币化安置 政策宽松 三四线城市 百强房企