中小城市的鹤岗正在成为常态。

继鹤岗多次热搜“房子跌回白菜价”后，黑龙江又一城市也因房价受到关注。

作为黑龙江第五大城市，牡丹江的房价已经回落到2007年的水平。目前市面上总价10万元以下的房子很多，有的甚至总价不到5万元。

套房5.1万，牡丹江怎么了?

01

房价回到15年前。

谁也没想到，东北城市会以这种方式一个个出局。

与曾经默默无闻的鹤岗不同，牡丹江一直是国家统计局划定的70个大中城市之一。

要知道，苏州、佛山、东莞等经济强市都没在其中。

但在70个城市中，牡丹江的房价走势一直垫底，房价已经跌回15年前。

国家统计局最新数据显示，与2020年相比，牡丹江二手房价变动-15.4%，是全国唯一一个跌幅达到两位数的城市，居70个城市之首。

这不是牡丹江房价第一次下跌。

从2020年到现在，牡丹江的房价一直处于下降通道，跌了两年多，没有任何反弹的迹象。

与2019年的最高点相比，过去三年，牡丹江房价下跌超过22%。

要知道，这还是平均数据。一些偏远地区房价减半可能不是孤例，出现5.1万套房源并不奇怪。

事实上，牡丹江房价并非一直横盘，历史上也曾录得50%的巨幅涨幅，但最终还是挡不住经济、产业、人口基本面的制约。

2006年至2010年，中国房地产业经历了史诗般的暴涨，一二线城市房价集体翻番，牡丹江房价涨幅一度超过50%。

但2011-2015年，中国楼市面临第一次高库存，多个城市房价横盘，牡丹江一度下跌超过20%。

当然，这一次，高库存终于被涨价、去库存、棚改、货币化的组合力挽狂澜，一批城市开始了新一轮的房价狂欢。

在这场狂欢中，牡丹江虽然整体涨幅不高，但市场迅速回暖，当地楼市一度异常火爆。

然而，狂欢不会持续太久。

2020年以来，在经济增速放缓、疫情影响、楼市见顶的冲击下，牡丹江房价一路下跌，回到了15年前。

业内人士表示，“现在牡丹江市几乎处于人均二套房及以上的状态，房源量很大。”

5.1万套房或许是孤例，但房价跌回15年前却是不争的事实。

02

人口可以追溯到40年前。

房价毕竟只是表象。

众所周知，房价短期取决于金融和政策，中期取决于土地供求，长期取决于经济、产业和人口。

房子跌回白菜价的背后，要么是经济产业的问题，要么是人口的问题，要么是全部的问题。

当地官方在报道牡丹江面临的问题时曾直言不讳:

牡丹江经济欠发达，经济总量小，产业结构不尽合理，城市化水平不高，缺乏能够影响城市经济发展的大型项目，导致其在薪酬福利待遇等方面缺乏吸引力，加剧了人口外流，尤其是青壮年人口外流。

牡丹江的经济总量在黑龙江省排名第五，在东北地区排名前15，但已经达不到巅峰水平，与全国的差距越来越大。

2021年牡丹江GDP 875亿元，人均GDP只有3.5万元，不到全国平均水平的一半。

要知道，10年前，牡丹江正式宣布GDP突破900亿元，2017年更是创下1404亿元的历史新高。

当然，这些数据都是初步数据。经过第四次全国经济普查和各地积极挤水，牡丹江2011年和2017年GDP分别压缩至504亿元和789亿元。

相比经济，人口流失更严重，10年人口减少50万。

众所周知，10年来，东北三省人口整体减少了1100万。除沈阳、大连、长春外，其他城市均有所减少。(见《东北人在哪里??海南排不进前十”)

牡丹江就是其中之一。从2010年到2020年，牡丹江常住人口从279万减少到229万，减少幅度超过18%。

与10年前的经济总量相比，牡丹江的人口已经回到了40年前的水平。

早在1980年，牡丹江的户籍人口就达到了221万，相当于现在的常住人口。

对于习惯了经济、人口、收入高增长的中国人来说，经济总量回到10年前，人口回到40年前，是超乎想象的。

然而，这一切真的正在发生，并且蔓延到更多的中小城市。

03

当行业衰退时

在中小城市中，鹤岗和牡丹江都具有代表性。

鹤岗是一座典型的资源枯竭型城市，因煤而兴，因煤而衰，产业未能及时转型，造就了现在的困境。

与鹤岗不同，牡丹江也是资源型城市，但优势资源不是矿产，而是森林。况且地处北纬45度的世界黄金玉米带、奶源带、黑土带，造就了第一产业的优势地位。

这从牡丹江的三次产业结构就可以看出来。

2021年，牡丹江第一产业占比高达24.2%，而以工业为主的第二产业占比仅为21%，是为数不多的第二产业占比低于第一产业的城市。

这个数据与很多人对牡丹江的传统印象相悖。众所周知，牡丹江原本是以工业城市著称的。作为东北重要的老工业基地，第二产业占比一度接近50%。

短短几十年间，牡丹江的工业比重急剧下降。发生了什么事?

同时，作为边境城市，牡丹江毗邻俄罗斯，距俄罗斯远东交通枢纽乌苏里斯克209公里，距符拉迪沃斯托克248公里，距远东最大货运港纳霍德卡331公里。

重工业时代，牡丹江形成了以化工、机械、纺织、电力为代表的工业体系，但这些产业在市场时代失去了竞争力。

同时，俄罗斯经济已今非昔比，其远东地区是战略上被忽视的地区，牡丹江的地缘优势难以充分发挥。

如今，牡丹江只有冰雪旅游、农业和林业。这些产业固然重要，但显然还远远不足以让牡丹江重回历史辉煌。

牡丹江作为延边的一个城市，近两年一直走在国外国防进口的前列。因疫情反弹一度关闭，对经济造成不可估量的影响。

牡丹江、黑龙江怎么突破，东北老工业基地怎么振兴，不管疫情如何，都还是个难题。

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