来源：密探财经（Spy Finance）

上周五的“8·28”房地产组合新政，围绕房地产销售及配套金融，尤其是从预售制向现售制转轨，堪称“史诗级”制度性变革。

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从“8·28”新规看，已明确“新老划断”，可以预售但要主体封顶，这一条本就很有杀伤力，所有项目采用主办银行模式，对项目资金封闭管理。

这里说的“项目资金”，包括按规定要求监管的预售资金、定金等外，开发贷、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金。

针对现房销售项目，银行对开发贷优先倾斜与支持，最长不超7年，要求“个人住房贷款应在销售备案后发放”。

当前正是预售制向现售制过渡期，很多楼盘仍要预售，预售项目开发贷已明确最长不超5年，且要求与建设、销售周期匹配，覆盖开工到竣工备案全过程。

大家最关心的，莫过于预售项目的“预售资金”发放。

按今年前7个月房企到位资金4.57万亿元，“定金+预收款+个人按揭贷款”——个人购房者为尚未拿到房子所支付的资金——合计约2.04万亿元，占房企总到位资金的45%，约为银行国内贷款（6300亿元）的3倍。

从机构统计来看，个人房贷余额从2022年38.8万亿元见顶后连续三年回落，今年二季度末降至36.29万亿元，仅上半年就减少了7163亿元，而该期末房地产开发贷余额降至12.65万亿元。

也就是说，当前楼市低迷之下， 个人房贷余额和开发贷均有萎缩，但个人房贷仍占房企资金来源的近半壁江山，影响巨大。

“8·28”房地产新政对预售项目资金回笼节点，较之前已严重往后延，即规定“个人房贷应严格在项目竣工备案后发放”，楼市近30年来实属首次。

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昨日上海坊间已传来消息，作为国有大行的工行、中行已明确8月28号以后取得预售证的，住房按揭贷款要在房屋“竣备”后才能放款。换言之，此前项目拿到预售证的仍按老办法。

以“新一线头部城市”的成都楼市为例，据成都业内了解到，作为国有大行的工行和建行“一刀切”，所有预售项目必须竣工备案完成后放款。同样作为国有大行的农行以及全的股份行之招商、兴业、中信、浦发、平安等多采取以“8.28”新政为分界岭，此前按预售老办法放款，此后须竣工备案才放款。

从个人房贷规模来看，据各家银行2026年中报披露，在国有六行中，建行手上存量个人房贷规模最大，约5.86万亿元；其次是工行，约5.74万亿元；第三是农业银行，4.73万亿元；第四是中国银行，约3.91万亿元。第五是邮储银行，2.34万亿元；第六是交通银行，约1.403万亿元。

在全国股份制银行中，招商银行个人房贷规模最大，约1.4万亿元；中信银行紧随其后，达到约1.125万亿元；兴业银行1.043万亿元。

对于各家银行来说，当前存量个人房贷以较低不良率依然是优质资产，特别是，像建行、工行和农行等个房贷规模靠前的国有大行，以股份行的招商、中信和兴业，在“8·28”新政上虽执行放款力度有区别，但股份行普遍对存量预售项目采取了“新老划断”。

当前，全国股份行夹在国有大行与头部城商行之间面临的挑战更大，比规模和网点布局不及国有大行，比地域深耕比不过头部城商行，需要与区域优质开发商客户建立更稳固的战略合作关系，执行新政策也更灵活。

实际上，自“8.28”房地产新政之后，银行股一路齐涨飘红，主要在于个人购房款较之前明显延后放款，意味着开发贷周期拉长，银行要赚更多开发贷利息，而个人房贷最长延至40年，减购房人上车门槛和月供压力，降低了断供风险，让银行还多赚些利息。

关键词： 预售 贷款 工行 建行 个人房贷 竣工备