观点指数期内多地办公物业建设进程加快，多个办公物业完成主体结构封顶，市场供应量预计将得到快速增长。

(资料图片仅供参考)

其中值得关注的是广州琶洲区域迎来全新写字楼粤传媒大厦总部大楼落成启用，以及天河区广州金融城A塔正式竣工并投入使用。

样本企业方面，陆家嘴在上海的办公楼项目建设进程加快。同时，嘉里建设附属公司成功购入上海黄浦区余下地块，预计可带来可观的经常性租金收入。

而鸿商务以及合景泰富商办等办公运营商在项目运营方面取得显著成效，其中前海鸿荣源中心项目迎来多家机构集中进驻。

大宗交易方面，观点指数注意到期内北京朝阳区办公物业出现二次挂牌流拍现象，同时期内仅陆家嘴完成上海仁耀置业有限公司65%的股权资产转让案例，这是今年以来上海第二宗公开超10亿元的商办资产交易案例。

前海吸引多家涉税企业进驻，嘉里谋划内地商业版图

项目运营方面，合景泰富商办以及鸿商务旗下办公项目在稳固项目出租率上取得显著成效。其中前者旗下的广州环汇商业广场（北塔）迎来医疗科技领域企业争渡健康进驻；鸿荣源·壹方中心也迎来海通证券的入驻。

续租方面，广州合景国际金融广场完成美国最大金融服务机构与广州民营投资企业的续签。同时，据观点指数了解，意大利驻广州总领事馆进驻广州合景国际金融广场已超15年，该租户对项目的稳定发展起到重要作用。

6月，中国注册税务师协会和香港税务学会联络处正式入驻前海鸿荣源中心（国际税务师大厦）。同时，以中税网税务师事务所、中职信会计事务所为代表的18家重点机构，集中进驻前海鸿荣源中心。

据观点指数了解，早于2月10日，30余家全国知名涉税机构集中签约入驻前海涉税服务业集聚区，同时，全国首座以税务师命名的大厦前海国际税务师大厦正式揭牌启用。

5月12日，深圳市前海管理局与深圳市税务局联合发布了《关于支持前海深港现代服务业合作区涉税服务业创新发展十八条措施》的通知。通知中提及18条举措支持前海深港现代服务业合作区涉税服务业的发展，对前海涉税服务机构的从业人员予以政策保障。

同时通知中提及以“前海国际税务师大厦”为重点，打造前海涉税服务业集聚区。

值得注意的是，规模扩张方面，期内嘉里建设发布公告表示旗下全资附属公司成功卓妙有限公司招标购入位于上海市黄浦的地块，总交易金额为87.83亿元，本次收购做综合发展用途。

据了解，余下地块包括6块，总面积为4.44万平方米。该项目是一个交通导向的综合用途发展项目，将包含住宅、办公楼、零售和酒店等多种业态。

根据目前的规划，首批地块将主要用作住宅公寓和石库门联排别墅，以及办公楼、零售和酒店，建筑面积约为19.85万平方米。余下地块将主要包含办公楼和零售等业态，建筑面积约30.8万平方米。

余下地块将分阶段推出以做出租，预计可带来可观的经常性租金收入，也将助力扩大嘉里建设在内地的商业版图。

重点城市办公项目建设进程加快，一线城市租金现下滑

此外，期内，由陆家嘴集团下属企业上海耀龙投资有限公司投资建设的前滩21号地块项目中总高度195米的T1办公塔楼，实现钢结构主体封顶。项目坐落于前滩中央商务区的核心区域，东至济阳路、西至东育路、南至海阳西路、北至杨思路，紧邻地铁6/8/11号线东方体育中心站。

据观点指数了解，项目总建筑面积61万平方米，占地面积6.4万平方米；包含两栋高度为195米和165米的办公楼、四栋150米高的住宅以及五层商业裙房。该项目早在2019年12月开工，目前两栋办公楼正在同步推进幕墙施工，项目整体预计于2025年6月竣工。

此外，陆家嘴集团下属上海翌久置业有限公司投资建设的张江“科学之门”西塔实现320米外立面幕墙封顶，项目计划在2024年竣工。于此，陆家嘴集团在2024年和2025年后将迎来办公项目的补充。

该项目位于张江中区57-01地块，是一栋地上59层、建筑面积17.5万平方米的超高层超甲级办公楼，与58-01地块的东塔共同构成目前上海在建最高的双塔建筑。

除该项目外，陆家嘴集团在张江科学城核心区的56-01、73-02、74-01、75-02等其他四个地块项目正稳步推进中。

来源：观点指数

据观点指数不完全统计，近期上海、广州、成都等重点城市办公市场项目建设进程加快，多个写字楼项目陆续完成主体结构封顶，预计后期办公楼供应将得到快速增长，将更加考验商办运营商的项目去化能力。

同时，世邦魏理仕数据显示，去年疫情反复让国内34%的新项目延期至今年入市，预计今年全国18个主要一二线城市写字楼新增供应量将达到800万平方米。

随着商业娱乐回归正轨，办公市场发展信心得到加强。优质写字楼项目入市蓄势待启，写字楼市场将迎来更多新鲜血液的进入。

数据来源：全国房价行情网，观点指数整理

市场供给方面，5月，全国办公物业出租挂牌量达7.27万套，相较上月供给量5.99万套上涨21.37%，办公物业供给出现上涨。

而租金走势方面，世邦魏理仕预计，今年全国写字楼平均租金将同比下滑0.7%，该跌幅较2022年收窄1.1%。新增供应集中入市使大部分华北和中西部二线城市将持续面临租金下行的压力。

而期内一线城市办公挂牌租金呈现下滑走势。上海、广州及深圳办公挂牌租金均出现环比下降，降幅分别为1.57%、1.59%和4.25%。北京挂牌租金与上月相差无几。

具体来看，北京及广州超半数行政区办公挂牌租金出现上涨。北京重点商务区西城区、东城区及朝阳区办公租金均实现上涨，海淀区办公挂牌租金环比下滑4.41%；广州中心商务区天河区挂牌租金出现微涨，海珠区及越秀区重点区域均出现租金下滑。

上海及深圳均出现多个行政区租金下滑，如上海重点商务区黄埔、虹口、长宁以及徐汇等行政区，而静上海安区租金则有所提升，涨幅为4.67%；深圳重点商务区福田、罗湖以及南山等行政区均出现租金下滑走势。

大宗交易热度下降，陆家嘴成功转让上海前滩办公物业

观点指数注意到，期内位于北京朝阳区核心商务区的东方梅地亚中心再次上线挂牌拍卖，上线后虽吸引多人关注，但最终流拍。

该项目于6月13日起进行整体拍卖，标的为北京市朝阳区光华路4号院2号楼、3号楼部分房产及分摊土地使用权，起拍价超13亿元，整体评估价超23亿元。

同样，北京朝阳区另一办公物业同样出现二次拍卖流拍现象。阿里资产拍卖平台信息显示，北京朝阳区洛娃大厦AB座不动产、C座不动产及其不可移动附属设施设备二次拍卖已流拍。

同时，期内商办资产大宗交易方面热度下滑，据观点指数统计，期内内地商办资产大宗交易案例仅录得1宗。

此次资产交易标的为上海仁耀置业有限公司65%股权，资产转让方为陆家嘴集团及浦东土控旗下的上海前滩国际商务区投资（集团）有限公司，受让方为上海仁远投资合伙企业（有限合伙），交易方式为协议转让（非竞价），交易价格约为27.66亿元。

全国公共资源交易平台数据显示，项目早在4月17日公开挂牌转让，信息披露结束日期为5月15日。

数据来源：天眼查，观点指数整理

据了解，此次交易标的公司实际资产为上海晶耀前滩项目中总面积为8.5万平方米的T5及T7写字楼，以及约3.8万平方米的商业。挂牌前，上海仁耀置业已与上海前滩国际商务区园区管理有限公司签订了资产转让合同，转让了持有的约3.8万平方米商业。

也即是，此次陆家嘴转让的实际是8.5万平方米的两栋写字楼项目。

包括此次交易，据观点指数不完全统计，今年年初截至报告期末内地市场共计有16宗商办资产大宗交易，成交总金额为129.04亿元，平均每单商办资产大宗交易金额为8.6亿元（不含复星国际中心项目）。

数据来源：观点指数统计

观点指数观察到，截至报告期末，今年3-4月是商办资产交易最频繁的阶段。3月和4月商办资产交易总金额分别为48.41亿元和43.88亿元。

交易标的城市分布方面，今年以来商办资产交易案例主要集中在一线城市。

而上海得益于其城市资源，无疑是最受商办投资者青睐的城市。年初至报告期末，上海商办资产交易宗数以及交易总金额均位居内地城市首位，共计7宗商办资产交易事件，交易总金额达367.24亿元，平均每单商办资产交易金额为54.68亿元。

办公空间：发展放缓

共享办公经济作为双创时代的产物，早前在资本支持下大势扩张。经过多年的发展，共享办公的火热不复从前。

从企业业绩情况来看，2022年全年优客工场、堂堂加、筑梦之星等企业亏损进一步加大。创富港最新一季度持续盈利，但净利润还是出现较大的波动。一季度，创富港录得净利润568.69万元，同比下降57.7%；归母净利润498.83万元，同比下滑59.83%。

共享办公相比传统写字楼有一定优势，但不可否认的是，内地共享办公正进入调整期。规模不再是企业唯一关注的指标，如何调整业务发展方向实现多元创收以及可持续发展，成为企业重点考虑的方向。

来源：观点指数

期内，企业规模增长乏力，IWG、优客工场和BEEPLUS等样本企业有相关扩张动作。WeWork及BEEPLUS有新增项目亮相，分别为WeWork国际传媒港社区和格创·数谷&BEEPLUS产业中心。

其中，WeWork国际传媒港社区位于上海徐汇滨江，该社区是WeWork中国在2022年11月与国际传媒港（上海）文化发展有限公司签约的项目，入驻的国际传媒港（上海）文化发展有限公司M2楼宇，总高40米，共7层。

据观点指数了解，国际传媒港社区是以文化产业为主的文化传媒区域，目前已经入驻的企业包括中央广播电视总台长三角总部、上海总站、国际传媒港（上海）文化发展有限公司、湖南卫视及湖南广电旗下所有驻沪企业、腾讯华东总部等企业。

BEEPLUS新亮相格创·数谷&BEEPLUS产业中心已成功吸引睿颐软件技术有限责任公司、北京众合之光科技有限公司、广州觉醒拼图文化传播有限公司 、珠海横琴毅企商业管理有限公司、广东麦塔沃斯科技有限公司等企业的入驻，为企业落户珠海高新片区提供办公服务支持。

值得注意的是，期内BEEPLUS与南通市崇川高新产业园区发展（集团）有限公司就南通市崇川区的BEEPLUS市北科创金融中心项目正式签约。其中BEEPLUS将负责整栋写字楼的物业管理服务、包括园林、停车场物业服务等。

据观点指数了解，目前越来越多的办公空间服务商不再局限于为部分楼层的办公空间提供管理服务，还尝试管理服务整栋楼宇，运营管理能力逐渐被大业主看到。

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